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武漢房協張恒哲後湖樓市潛力大 同區競爭各顯特色
新浪樂居訊 按照《武漢市城市總體規劃(2010-2020年)》的指導思想和主要任務，武漢市將形成"以主城區為核、多軸心"的開放式四級網絡狀城鎮體系，隨著新型工業化的佈局和城市交通網絡的建設，武漢的城市功能正在不斷完善，各區城市價值也在不斷發生變化。
而後湖作為武漢最早發展也是日前最成熟的新城區，經過十年發展，一批批開發商紮根這裡，已經發生瞭巨大的變化，房價也從昔日的幾千開始破萬，並且呈現上漲趨勢。
日前，新後湖板塊脫穎而出，成為後湖的發展潛力點。克而瑞發佈最新研究報告顯示，新後湖板塊獨享二環與三環間的城市與自然資源，在武漢樓市中擁有較大發展機遇。該板塊內擁有漢口三環范圍內最大面積的湖泊塔子湖，板塊生態資源無可比擬。
新後湖板塊和舊後湖板塊，誰將撐起後湖的明天？武漢新浪樂居誠摯邀武漢房地產開發企業協會編輯部主任張恒哲解讀後湖的發展之路。
後湖樓市升值潛力高 機遇與風險並存
對於後湖，很多業內人士持兩種不同觀點。有部分人認為後湖有很大發展空間，這是有數據支持的：第一，2010年後湖本軍公教貸款率利二胎年息地人口13.7萬，到瞭2012年已經上升到17萬，從2003到13年十年間人口面積翻3.7倍，人口聚集很快，市場潛力價值很高。三到五年中期來看，對這個區域預期會比較看好。
還有一種觀點認為：後湖片區商業地產發展速度，風險可能有點大，這主要是從三個層面看。第一個，供應量比較大，第二個，同質化比較嚴重，第三個，招商遇到瞭一些阻礙。當時有機構給我們提供瞭一個數據，後湖現階段居住人口20萬左右，如果不計算密密麻麻社區商鋪的話，已經可以統計的商業體量達91萬平方米，如果把這兩個數字一除，可以算出比較大的承載量，這可能對未來需要各傢開發商來化解的一系列問題。
面對同區域競爭 解析後湖開發商36計
我們對各傢開發商的戰術也有一定瞭解：新地采取減少商業開發體量，原來建地貸款台中龍井建地貸款五層，現在三層，避免跟大型商業綜合體競爭，同時解決瞭停車位問題，；第二個，外金此前做瞭詳細的市場調研，探究平時在後湖商業消費人群，後湖其實是一個居住新城，白天都出去工作，消費都不在這個區域。平時在這個區域消費的人，很可能在傢裡照顧孩子的老人，或者是離退休人員，他們戰術是搞四到五萬平方米商業，不是很大，但是有特色，隻求星期六、星期天或者晚上以傢庭為單位到商業街進行消費。第三個，是美聯的永旺商業城，體量15萬平方米，引進瞭全球500強專業運營團隊，可以保證運營商非常成功，當然也是付出瞭相應代價，減少瞭整體商業收益，算有得有失。第四個，百步亭，以街鋪為主，有華潤蘇果超市。最後就是越秀，現在規劃商業18萬方，其中大部分都是寫字樓，它的商業隻要滿足項目內需--寫字樓高層白領的消費需求就足夠瞭，完全可以不跟其他區域產生面對面競爭。
此外，值得註意的是，後湖如果按一公頃人口來58個人算，跟其他區域相比還是有待進一步提高。目前後湖又迎來一個變化--地鐵時代，我覺得它是一把雙刃劍，對住宅可能是利好，能帶來源源不斷的購房者。"對於商業來講，我感覺它可能有一點不好，後湖本地商業檔次無法對其他區域產生吸附力，現在後湖消費力反而是周邊的盤龍城吸走瞭。如果地鐵真正開通以後，它可能形成對本地消費力反向的，這個問題如何解決。我們會上討論還是想根據政府對後湖本地特色規劃，形成相應特色，如果搞生態商城，肯定是不能互相抄抄襲。我們協會希望今天在座各位開發商在一起團結，私下都是朋友，可以互相合理規避一些風險，最好各自形成差異化競爭，不同產品特色，這樣更有利於這個區域，乃至於整個行業的發展。"
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-03-20/18154004591.shtml
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