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陵水十年從貧困縣到國際旅遊島先行區
去陵水是和清華EMBA某協會一行，包括銀行、企業、事業單位、政府領導等多個人員組成的考察小組。
在考察之外，額外的一項新增項目是瞭解海南陵水地產項目的投資、置業前景。
自陵水被列為國際旅遊島先行區以後，陵水房價和GDP就蹭的上竄，10年前，國際旅遊島規劃尚未建立的時候，陵水還是全國唯一的沿海國傢級貧困縣，地方一般預算財政收入僅4300多萬元。
但如今的陵水，根據陵水縣給予的官方數字，2013年，陵水地方公共財政預算收入為23.4億，在海南省排名第三位，僅次於海口和三亞。
這樣的崛起速度，放在整個海南省，都十分耀眼，但其經濟面臨的挑戰是，依靠房地產拉動很難可持續。
陵水的崛起
去陵水轉一圈後，不難理解陵水的崛起之謎，守著靚麗的香水灣、清水灣、土福灣連成的"珍珠海岸"，擁有"天然養殖場"黎安港和"疍傢文化"特色的新村港等海岸資源，陵水註定要甩掉貧困的帽子。
海南陵水黎族自治縣縣委書記王雄這麼評價曾經的陵水，底子薄、基礎差。
"2004年，陵水的財政收入一年不過4300多萬元。"王雄笑言，夏天的陵水相當熱，當時的辦公室都沒有空調，隻有會議室有，大傢一熱就想去開會。
在王雄看來，當時的陵水無法走低端產業的發展路徑，很難突圍。
2011年，海南省委省政府設立國際旅遊島先行試驗區，試驗區將以文化產業為重點，總投資約1500億元，探索旅遊與文化的深度融合，建設規模大、開放度高、國際一流的國傢級旅遊文化產業集聚區。
次年的4月23日，國際旅遊島先行試驗區起步。王雄稱，似乎在一夜之間，陵水的價值被發現瞭，有熱帶雨林、藍色海灣、陽光沙灘，是發展旅遊地產、休閑度假的一塊寶地。
為此，陵水在拿出來瞭占地方財政收入2/3多的3000多萬元做規劃。耗時1年多，編制完成瞭《陵水縣城市總體規劃》、《陵水濱海風景名勝區總體規劃》。
這些規劃，對於陵水後來居上、在三亞周邊縣市中較快地打響國際旅遊品牌起瞭很大作用。
此後，一批大企業陸續進入陵水投資，香水灣、清水灣、土福灣漸漸成為投資開發的熱點。從2007年起，五年來"三灣"完成投資187億元，高端旅遊房地產銷售面積132.2萬平方米，銷售額290.5億元。
隨之而來的，就是敏感的資本以及大幅上漲的陵水房價，和依靠房地產相關稅收和賣地收入撤銷假扣押二胎年息借貸增貸轉貸拉動的縣級財政。
房地產占比重過高
王雄也認為，依靠房地產拉動是很難可持續。
更值得註意的是，沿海度假旅遊地產的發展拉動瞭本地的物價、房價。王雄介紹，陵水的房價已超出本地居民可承受范圍。根據縣政府的調查，買房的90%是外地人，本地老百姓可以承受的房價約在2000元左右。目前，為保障本地人的住宿問題，離海邊較遠的地區，主要修建保障性住房。
2013年，陵水房地產總投資225.1億元，房地產銷售5575套，銷售額達123.3億元。房地產在買房子二胎年息借貸增貸轉貸陵水較熱的情況下，地方經濟也存在產業結構不甚合理的特點。
2013年數據顯示，陵水房地產稅收占地方財政收入75%，與此同時，第二產業的建築業也成為稅收收入的主要增長點。據統計，第二產業完成33271萬元，增長34.4%，占全縣稅收收入總額的近15%，帶動稅收收入增長2.2個百分點。
根據陵水縣政府的調查，目前的旅遊地產主要集中在沿海的三個海灣，清水灣、香水灣、土福灣，總規劃1300萬平方米，每年建設50萬平米左右。
王雄認為，根據規劃，陵水的房地產還可以做20多年，"房地產的開發是有限的，需要培育新的經濟增長點"。
也正因此，王雄稱，陵水的下一步，是加快基礎設施，培育新的經濟增長點，做大做強實體經濟。
但是作為國際旅遊島，這個價格還是遠低於"國際"標準。
也就是說，影響陵水不動產投資的收益，就是"國際旅遊島"政策、規劃落地情況。
決定"國際旅遊島"的落地因素很多，"不是海南省、三亞市或者陵水縣能夠決定的，更多的是中央政策方向，乃至國際環境的影響，"同行的熟知海南的一位政府人士介紹，海南島雖距國際旅遊島尚存距離，不過，從傳統的濱海休閑度假到免稅購物、高爾夫遊、熱帶雨林探險遊等，海南島可屬於中國旅遊的"新高地"。
或許是出於投資風險性考慮，也或許陵水置業的意願並不太強，抱著投資、考察目的數十人，無一簽訂購房意向。
"國際旅遊島先行試驗區"落地情況需要時間檢驗，但能夠確認的是，借助國際旅遊島的利好，陵水實現瞭大踏步躍進。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-03-26/07212660866.shtml
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