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內容來自2胎銀行年息sina新聞

金融教授房地產市場有軟著陸趨向

  原創：

  馬雲網購打壓房價論在沈陽行不通 樓市完爆購物軍團

  品牌開發商在沈陽放下身段 加大優惠也玩0月供

  中恒集團19輪收中央大街地塊 溢價率23.4%

  售樓處安營紮寨傍大款 開發商當土豪闊氣送餐廳

  促淡季市場銷售 沈陽各樓盤新品加推提升熱度

  三中全會特別報道：房地產調控新變局

  中國房地產行業所包含的價格泡沫風險和金融風險，一直令各界嚴重關註。樓市的主要問題集中在：土地財政寅吃卯糧，全國樓市供過於求，京滬等大城市房 價過快上漲，不合理的房價收入比和租售比，涉房信貸規模膨脹等。而目前看來，筆者認為其存在較大的軟著陸的希望，具體理由如下：

  首先，政府和市場在房地產上的作用逐漸走向"並重"，政府角色正從無所為到有所為轉換。沒有任何一個國傢能單純依賴商品房市場解決本國國民的住 房問題，中國也不例外。直到2010年之前，中國將房地產問題過度地推向瞭市場。除瞭土地財政急劇膨脹，政府對解決"民有所居"問題的作為有限。而近年 來，隨著保障房建設和棚戶區改造，政府提供的住宅套數約占到全部住宅的20%，這將顯著約束商品房的價格上升，且緩解中低收入階層的不滿情緒。

  其次，金融改革使中國居民投資渠道日益多元化，不再單純依賴房產投資。要去爭論過去10年貨幣是否超發，幾乎相當於一種挑戰常識的荒誕舉動。中 國出生於1975年之前的人口，或多或少因其經歷的苦難貧寒和不安定感，而有著巨大的儲蓄熱情。中國居民的高儲蓄和央行的快速發鈔相互碰撞時，居民財富就 如同夏天的冰棍，隨時間而日益消融。2005年之後房價的顯著持續上升，以及2008年之後股市的肅殺，使得人們確信樓市才是保存財富的主要載體。但利率 市場化使中國實際利率已經為正，各種私人銀行、信托和理財產品不斷湧現，而房地產限購限貸政策不斷強化，使得中國富人群體的投資性購房熱情大為縮減。首次 置業和改善需求成為瞭房地產市場的主流。

  第三，城鎮化的本意在於彌合中國城鄉的二元鴻溝，同時也具有使房地產市場更為均衡的功能。城鎮化並沒有那麼玄妙，無非是以往中國城鎮和農民的權 利不均等，城市和農村教育醫療養老等軟硬公共服務不均等，現在要以城鎮化緩解或逆轉之，使經濟發展公平地惠及更多國民。城鎮化必然要求財政加速向公共財政 轉型，承包地等加速向固化物權轉型，農民加速向市民轉型。在此進程中，中國的大城市發展將嚴格受控，自然村、行政村和小城鎮的數量將衰減，人口更多地向中 小城市、向建制鎮聚集。城鎮化進程很可能意外地化解目前在三四線城市已普遍存在的房地產供過於求的困境，甚至意外地收獲郡縣治、天下安的效果。

  第四，中國地方政府的土地財政隱含的巨大風險可能被延後，財稅改革使其具有更大的斡旋餘地。目前中國地方政府的財政支出中，1/3 靠稅費收入，1/3靠土地出讓，1/3靠上級財政的轉移支付。通常保守估計地方政府的債務規模在10萬~15萬億元間。目前看來，地方政府資產端的膨脹將 受到制約，指向新增產能的項目難以出臺。負債端則在省財政統籌的層級之上，再輔以中央財政建立地方財務監測預警機制。考慮到財稅體制改革已明確瞭地方事權 和財政支出責任相對應，到地方債務化短為長的期限結構轉換，以時間換空間可能成為解決土地財政問題的主要思路，這為穩定樓市奠定瞭基礎。

  第五，中國房地產金融風險的可控性明顯增強，不太可能成為系統性風險。涉及房地產的信貸主要是開發貸和按揭貸款。就開發貸款而言，由於開發商的 自有資金率被要求不低於35%，而目前該比率通常在50%，因此房地產開發的去杠桿化相對充分。此外，從2005年以來，每年新增按揭貸款對當年商品住宅 銷售的比率逐年下降，購房者首付比例和房價雙雙不斷上升，使目前按揭餘額對商品住宅市值的比率很可能低於20%。此外，影子銀行系統中的房地產融資總體風 險也尚可。房地產金融綁架瞭銀行的說法，難以成立。

  第六，中國房地產政策在近期和未來的走向，可能有無心插柳的意外收獲。近期的樓市調控，主要集中在針對京滬等地在房屋購置和出讓方面更為苛刻的 信貸和稅收政策，集中在重慶、上海房產稅模式的擴大試點，集中在加強房地產稅的立法工作等方面。這些政策曾面臨巨大爭議，現在看來，形成的綜合效果和市場 預期是令人驚訝的。京滬兩地更為嚴厲的限購限貸，確實是大城市購房需求的強力"緩釋劑"，否則很可能2013年春節以來一線城市的房價上漲將更為猛烈。如 果在未來3~5年，更嚴厲的政策調整主要是上海、重慶模式房產稅的擴大試點，真正具有殺傷力的房地產稅還在加強立法階段，那麼中國房地產的運行很可能進入 高位穩定的平臺期。

  由是觀之，三中全會之後，如果沒有特別劇烈的房地產政策調整，延續已有政策基調並合理微調，那麼在2020年之前，中國房地產有可能實現軟著 陸。回顧21世紀以來，2003年之前中國銀行業尚處於已整體技術性破產的困境之中，此後借助全球對中國高增長的向往，以及次貸危機前癲狂的全球股市，中 國銀行業通過註資股改上市，以區區不足10年的時間，就成功拯救瞭其銀行系統(這很可能是百年來大國金融絕無僅有的奇跡)。中國房地產在 2007~2010年也處於風聲鶴唳的危局中，而現在看來，半是人力半天意，中國房地產有可能再度上演戲劇性的軟著陸奇跡。

  (作者系北京師范大學金融研究中心教授)









新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-11-20/07172502386.shtml

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